最終的な「出口戦略」が視界不良
タワマンは、高級住宅地の土地付き戸建てを代々受け継ぎ暮らすのとは違い、最終的な「出口戦略」が不透明だという根本的な問題もある。
タワマンだけでなく、我が国のマンション全体にいえることであるが、これから何十年後か十数年後かに経年劣化が進んだ際に、最終的に建て替えるのか、取り壊すのかの選択を迫られることになる。
いずれの場合も現行法では、区分所有者の５分の４の賛成が必要となり、概して多額の所有者負担金が追加で求められることになる。タワマンのような大規模マンションになればなるほど、区分所有者の80％もの賛同を得るのは、事実上不可能だ。
築年数が経過すればするほど、大規模な修繕なども頻繁に必要となり、かつ、所有者も代替わりを重ね、所有者不明や音信不通になったりするケースも増えてくる。最近増えている海外所有者への連絡はなお困難を伴うことになる。管理組合が主体となり、こうした所有者全員と連絡をとりながら、建て替えプランや費用負担などを決めていくのは気の遠くなるような作業が必要だ。
2020年7月から、ＪＲ三ノ宮駅周辺での住宅の新築を禁止するなどタワマン規制を導入する神戸市の、「高層タワーマンションは数十年で廃墟化する可能性がある。目先の人口を増やすのではなく、長い目で持続可能な開発を目指す」（久元喜造神戸市長、2023年10月12日会見）との発言も、タワマンの「出口戦略」の難しさを踏まえたものといえよう。
筆者の経験則からいえる富裕層の特徴として、①煩わしいのはいや、②わざわざリスクを取らない、③時間泥棒が大嫌い、といった点が挙げられる。
圧倒的な眺望や駅から近い利便性に豪華な共用施設がある一方、自分の部屋から外に出るまで時間がかかり、騒音や人付き合いの煩わしさ、地震や台風などで電力供給が止まった時のリスク、そして何より「出口戦略」がない、という側面もあるタワマン。煩わしさがいやで、リスクに敏感で、時間を大切にするという特徴を一般の人々以上に強く持つ富裕層と、タワマンの相性はあまり良くなく、多くの富裕層がタワマンに興味を示さない理由である。
もともと居住目的でない、短期的なキャピタルゲイン狙いと割り切って投資対象にすることはあるだろう。相続税対策、好奇心と話題作りと経験のため、セカンドハウスや上京する子息や子女のためなど、有り余る資産で買ってみたというケースも考えられる。だが終の棲家としてタワマンをわざわざ選ぶことは、それほど多くないのかもしれない。
文／高橋克英
