構造的に有利なのはズバリこちら
よく話題になるこのトピック、もちろん個々人の価値観でどちらが良いかは異なりますが、構造だけを見れば、長期的には購入のほうが有利になりやすいです。なぜなら賃貸の人が支払う家賃の中にはオーナーの負担する経費や利益も折り込む必要があるためです。
この差を生み出す要素の一つが、ローン金利です。居住用マンションを購入する際に利用できる住宅ローンは、金利が非常に低く抑えられています。住宅ローンは今なら変動金利だと0.8％程度で借りることができますが、投資用ローンは金利が高く設定されており、一般的には2～4％、それ以上になることもあります。
たとえば、7,000万のマンションを35年フルローンで借りた時、住宅ローンの金利0.8％であれば月々の返済は19万1,000円、総返済額は8,027万になりますが、同じ額を投資ローンの金利3.0％で借りると月々の返済は26万9千円、総返済額は1億1,314万になります。総支払額は3,287万円も変わります。
この支払額の差は銀行に支払う金利の差であり、オーナーのコストです。賃貸のオーナーは上記の金利に加えて税金や空室率なども考慮し、さらに自分の利益を上乗せして「賃料」を設定します。一方で自宅として購入した場合は、自分が必ず住むので空室を想定する必要はなく、ローン金利も税制面も優遇されています。もちろん、利益を上乗せする必要もありません。こうして比べてみると、構造上自宅として購入し住むことがいかに低コストであるかということがよく分かるかと思います。
巷には多くの賃貸vs購入に関する記事がありますが、読むのに注意が必要な記事も少なくありません。結論が先にあり、その結論に合わせて、途中の前提条件や比較方法が選ばれているケースも見受けられます。代表的なのは次の2つです。
・賃貸と購入で、比較対象となっているマンションが異なる
・35年の比較になっていて、住宅ローン完済後に購入優位な点が考慮されていない
一見もっともらしく見えても、前提条件をきちんと確認する必要があります。重要なのは結論そのものではなく、どのような設定で比較されているのかです。とくに多いのが、賃貸と購入で住んでいるマンション自体が異なるケースです。エリアや広さ、築年数が違えば、支払額や満足度に差が出るのは当然であり、その結果だけをもって賃貸か購入かを判断するのは適切とは言えません。
そこでここからは、「全く同じ物件」という前提で賃貸と購入の比較を行います。実際の検討では、賃貸と購入で住む条件が変わることがほとんどで、同じマンションを比較対象にするケースは多くありません。それでも同条件で比較するのは、感覚論ではなく、賃貸と購入の構造的な違いを明らかにし、購入する場合のメリット・デメリットを整理するためです。
