建物を造りたくても、造れない時代に
インフレが社会問題となる中、建築費の高騰を理由に再開発プロジェクトが白紙になったり、計画を見直したりする例が全国で相次いでいる。中でも大きな話題となったのが、JR中野駅前で計画されていた中野サンプラザの開発計画見直しだ。
交通利便性が高い中野駅前ですら再開発が難しいという事実は、日本社会に大きな衝撃を与えた。
野村不動産という日本有数の不動産デベロッパーが下した苦渋の決断の背景には、ゼネコンと不動産デべロッパーの力関係の逆転に加え、圧倒的な資金力で株式市場を荒らす「黒船」の存在もある。
「中野サンプラザは特殊な例ではなく、終わりの始まりだ。今後の日本では、これまでのような大型再開発はかなり難しくなる」
ある大手ゼネコンの社員は、野村不動産が主体となって進めてきたJR中野駅前再開発事業が白紙撤回されたことについて、こう語る。
「100年に1度の再開発」とも言われ、各地で大型再開発プロジェクトが立ち上がっている東京だが、足元の建築コストの高騰により、再開発の停止や見直しが相次いでいる。
京王電鉄とJR東日本が計画していた新宿駅南口の再開発は工事を請け負うゼネコンが見つからず、2028年度としていた完成時期を「未定」とした。
渋谷駅でも、東急や東急不動産などが進めていた大規模工事の完成が当初計画から7年遅れ、2034年度となることが明らかになっている。「建物を造りたくても、造れない時代になりつつある」と前述のゼネコン社員は語る。
中野や新宿、渋谷といった超一等地でなにが起こっているのか――。取材する中で見えてきたのが、不動産デベロッパーとゼネコンの力関係の逆転だ。
日本では長年、仕事を発注する側である不動産デベロッパーは、仕事を受注する立場であるゼネコンに比べ、明確に力関係が上だった。
「業界の常識を無視した上げ幅で、あまりにも横暴だ」
バブル崩壊後、長い冬の時代を迎えた建設業界は食いつなぐために頭を下げる時代が続いた。「次の仕事をもらうため、どんぶり勘定の発注に対し赤字覚悟で仕事を受注することもあった」と前述のゼネコン社員は語る。
しかし、デフレ経済からインフレ経済への転換が始まり、こうした関係は劇的に変わりつつある。
今回の中野サンプラザでは、工事を請け負う予定だった清水建設が野村不動産側に対し、事業費が900億円上振れすると通告した。総事業費は3500億円となり、計画が立ち上がった21年から実に２倍近い規模になる計算だ。
これでは、どんな建物を建てたとしても、とても採算は合わない。野村不動産の幹部は着工直前の引き上げについて、「業界の常識を無視した上げ幅で、あまりにも横暴だ」と憤る。
そもそも、中野サンプラザのような超高層ビルは手掛けられる企業が「スーパーゼネコン」と呼ばれる鹿島建設、大林組、清水建設、大成建設、竹中工務店の大手５社に限られている。
不動産デベロッパーはスーパーゼネコンに発注せざるを得ず、足元を見られるようになっている。
業界最大手の三井不動産の植田俊社長は24年、日本経済新聞の取材に「建築コストの上昇は10%や20%の程度に収まらない」「10年以上の長期にわたる事業も多く、終盤でコストが上昇する影響は大きい」と赤裸々に語り、業界内で話題となった。
