急速に普及する50年ローン…東京に住みたい人の希望
SBI新生銀行は11月、変動金利での住宅ローン借入期間を最長50年まで取り扱いを拡大した。「月々の返済負担を軽減できます」「購入可能な住宅物件の選択肢が広がります」と、より広い物件や立地条件の良い住宅も選択肢に入ってくるとアピールする。
かつては一部の地銀やノンバンク、住宅金融支援機構などが手掛ける特殊な商品だった35年を上回る超長期の住宅ローンだが、2025年に入ってauじぶん銀行やPayPay銀行といった大手ネット銀行が50年ローンに対応したのを皮切りに、急速に普及が進んでいる。
住宅金融支援機構が4月から5月にかけて実施した調査によると、過去半年間で住宅ローンを借り入れた人のうち、返済期間が35年超と回答した比率は25.5%と、3年前の9.3%から3倍近くに増加。既に4人に1人は利用している計算となり、選択肢としてすっかり定着したと言えそうだ。
利用者から見て、50年ローンのメリットは明らかだ。
本記事を執筆している時点での相場に照らし合わせ、5000万円を年0.68%で借り入れ、返済期間を35年とした場合、月々の返済額は13.3万円となる。50年ローンの場合、金利が0.1%上乗せされるものの、毎月の返済額は約10万円になる計算だ。
同じ金額を借りながら、月々の負担額を3万3000円減らすことができるのだ。税金や社会保険料を考慮すると、月々の給与が5万円増えるのと同等の効果がある。
月々の返済額から借入額を決める人々にとっては、これほど力強い味方はいない。上記と同じ条件で月々の返済額を13万円に抑えようと考えた場合、35年返済では借入額は4900万円だが、50年にすると、6500万円まで借り入れが可能になる。
これまで都心の物件を選べなかった人が、50年ローンを使うことで東京に住むといった使い方が可能になるのだ。
だがもちろん、うまい話ばかりではない。
金利上昇リスクに弱いという落とし穴
仮に5000万円を35年ローンで借り入れた場合、年0.68%で返済を続けると、18年後には残債が2500万円と半分を割るが、50年ローンの場合、まだ3300万円以上残っている計算となる。
総支払額も、35年ローンでは約5620万円だが、50年ローンでは約6040万円と、50年ローンの方が約420万円多くなる。
また、借り入れ期間が伸びるということは、金利上昇に脆弱だということも留意しておきたい。
先ほどは35年ローンの金利を0.68%で計算したが、仮に1.5%まで上がった場合、35年ローンと50年ローンの支払総額の差は840万円まで拡大する。超長期ローンは序盤で元本がほとんど減らないため、金利上昇リスクに弱い構造となっている。
既に高市政権の積極財政による財政悪化リスクを織り込み、長期金利の指標となる10年物国債は1.8%を超える水準で取引されている。
今後、日銀が利上げを進めていくことは確実な情勢で、「いつ上げるか」ではなく「どこまで上げるか」という状況になっている。安易に50年ローンを借りた人々全員が、こうしたリスクを織り込んでいるとは言い難い。
