桜蔭が狙ったのはタワマンではなく行政だった

そんな宝生ハイツの建替え話が持ち上がったのは2022年。地上8階建ての物件を20階建てのタワマンにしようというのだから、桜蔭学園をはじめ自治会、近隣の神社などは「寝耳に水だ」として桜蔭が中心になって「本郷一丁目の住環境を守る会」を設立、署名活動を開始した。

桜蔭側が問題視したのが高さだ。もともと、この地域は建築規制があり、高さの制限は46メートル、容積率は400％と定まっていた。

しかし、宝生ハイツ側は一般の人々が自由に通行できる公開空地を設置することで規制緩和を受け、高さ約76メートル、容積率約600％まで引き上げたのだ。

もともと宝生ハイツは忠弥坂という坂の中腹にあり、坂の上にある桜蔭からは見下ろす形になっていた。しかし、タワマン化によりこれが逆転し、桜蔭は見下ろされる立場となる。

宝生ハイツ側との交渉が不調に終わったことを受け、桜蔭側が訴訟に入ったのは2024年。もっとも、民間の再開発を止めるための訴訟は私有財産権に立ち入るため、ハードルが高い。そこで桜蔭が狙ったのが行政だった。

建築規制の緩和許可を差し止めることで建替えを阻止しようという「搦め手」だ。文京区ではかつて、NIPPOが建築していたマンション「ル・サンク小石川後楽園」に対し、近隣住民が都の建築審査会に建築確認を取り消すよう求め、建築中止まで持ち込んだケースがある。その再現を狙ったものだ。

「バルコニーから校舎を覗き見られる」

桜蔭側の主張は３つにまとめられる。１つ目は桜蔭と宝生ハイツの間にある擁壁が工事によって撤去されることで坂の上にある校舎が倒壊する危険性があるというもの。

２つ目は建替えによって日照が損なわれ、教育環境が悪化するというもの。

３つ目は規制緩和の前提となっている公開空地のアクセスが悪く、空き地としての機能を果たさないのではないかというものだ。

報道では２つ目の教育環境の悪化について「バルコニーから校舎を覗き見られる」という言葉が大きく取り上げられている。

これは桜蔭側がことさらこの部分を強調しているのではなく、報道機関側による、「高偏差値の女子校と盗撮」という格好のテーマで盛り上げようという意図が感じられる。

さて、実際に現地を訪れると、確かに桜蔭の校舎が擁壁の上に立っていることがわかる。それだけ坂の斜面が急であることの証であり、横浜などではよく見られる光景だ。