不動産会社が値段をつり上げまくった結果
「ここ2、3ヶ月で相場の雰囲気がガラッと変わってしまった」
湾岸エリアの不動産仲介業者、A氏はこう顔をしかめる。豊洲や勝どきではファミリータイプで2億円するような物件が飛ぶように売れていたが、それがパタリと止まったというのだ。A氏は「かなり在庫が滞留しているし、何度も値下げを繰り返す部屋も多い」と明かす。
背景にあるのが、あまりにも急激な価格上昇だ。
例えば、勝どきエリアで最も人気が高いタワマンの一つである「パークタワー勝どきミッド」。1年前まではファミリータイプで2億円を切るような物件もあったが、現在売り出されている物件はどれも2億5000万円程度だ。
「売れば数千万円の利益が出るだろうと下心丸出しで価格を設定しているが、需要を無視しており、あれでは売れるはずがない」とA氏は話す。
ネット上で「スケベ価格」とも呼ばれるこれらの価格設定は売り主の都合ありきで、需要を無視しているものだという。
2億円を超えるような価格を設定していながらも、中には高層階でなかったり、眺望や間取りに難があったりする部屋も含まれており、一般的に人々がイメージする「2億円超えの豪邸」とはかけ離れている。
とはいえ、湾岸のタワマン価格がこれまで右肩上がりで上昇してきたことは事実。数千万円の利益を見越して強気の価格で売り出し、その価格でも欲しがる買い手がいることで契約が成立し、その実績価格をもとにまた相場が高くなる……というサイクルは過去数年続いてきたものだ。
なぜ、ここにきて急に売れ行きが鈍ったのか。
A氏はこの状況について、「相場がパワーカップルの上限を超えてしまった」と説明する。住宅用不動産の価格は手持ちの資金ではなく、どれだけ融資を引っ張れるかで決まるといっても過言ではない。
夫婦共働き、世帯年収2000万円の住宅予算上限は2億円
コンサルティング会社や総合商社など、若くして年収1000万円を超えるような職業であれば、金融機関側も1億円の融資をつけるため、夫婦共働きで世帯年収が2000万円を超えるようなパワーカップルにとっては、住宅購入の予算の上限は2億円となる。
しかし、足元の相場はこの2億円を超えてしまった。こうなると、はじめて不動産を買おうとする一次取得者層にとっては厳しい。「2億円の壁」ともいえる状況の手前で相場が足踏みを始めたというのだ。
資産性という点でも、現在市場に出回っている物件については疑問が残る物件が多い。例えば、前述のパークタワー勝どきミッドの場合、70㎡強の部屋の賃料は45万円前後。仮にこの部屋を2億5000万円で購入した場合、表面利回りは2%程度にすぎない。
管理費や修繕積立金、各種税金を計算に入れれば、赤字になる。将来的に価格上昇が見込めるのであればまだしも、上昇ペースが鈍ってきた現在では、あえて手を出す理由もない。
湾岸のタワマンといえば中国人による「爆買い」の対象として有名だが、A氏は「中国人も実需が鈍ってきていることは認識しているので、これまでのように利回りを無視して購入するというケースは減っているのでは」と懐疑的な視線を示す。
