“建物明け渡し”と“動産差し押さえ”を解説

“建物明け渡し”と“動産差し押さえ”それぞれどういったものなのだろうか。

「“建物明け渡し”は、家賃の支払いが滞ったなどの理由で、大家から賃貸借契約を解除され、明け渡しを命じる判決が確定した後も住み続ける住人を、強制的に退去させるという強制執行です。

強制執行の申立後、執行官が現地へ赴き、部屋内の占有状況等を確認して、債務者に任意に明け渡して退去するよう催促し、明け渡しの期日や強制執行を行う日程などを伝えます。その後も明け渡しをしない場合、事前に予告していた強制執行を行う日に、実際に荷物を運び出して、鍵を交換して明け渡しを完了します。住人が家にいない、もしくは居留守をしている場合は、執行官たちが鍵を開けて入り、上記と同様に明け渡しをするのです。

ちなみに何ヶ月間滞納すると強制執行されるという明確な定義はなく、そこはケース・バイ・ケース。まずは大家側が住人との賃貸借契約を解除しないといけないのですが、事例にもよりますが、たとえば1ヶ月滞納していたぐらいでは、裁判所で契約解除が認められないことが多いです。けれど3、4ヶ月滞納し続けていると契約解除が認められる可能性が高くなります」

少々乱暴な言い回しになるが、要するに家賃滞納住人の意思なんて無視してその家から追い出すのが“建物明け渡し”というわけだ。

「“動産差し押さえ”は、賃借人が家賃滞納していたり、債務者が借金を返済しなかったりした場合に、債権者が、これらの債権を回収するため、債務者の家具や家電製品、時計や貴金属、または現金などを差し押さえ、その売却代金から債権を回収するというものです。家賃滞納のケースでいうと、債権者である大家が滞納分の金額を回収するために申立てをします。

ただドラマではまったく裕福には見えない家庭にも“動産差し押さえ”を行っていました。現実にはお金に困窮しているから家賃を払えないというケースが多く、差し押さえできる物がほとんどないということも少なくありません。

このような場合、動産差し押さえをしても債権回収の目的を達成することはできないので、家賃滞納による強制執行の場合は、“建物明け渡し”だけで“動産差し押さえ”は申立てない場合も多いのです。

大家側からすると、何ヶ月も滞納されていた家賃の回収を断念するということですが、もう泣き寝入りするということでしょう。

強制執行に関わる費用は全て債権者である大家側の負担になるので、“動産差し押さえ”をしても差し押さえられる物がほとんどないという空振りに終わると、費用だけがかかり、より損をしてしまいます。

実際、債務者にいくら迫ったところで無い袖は振れないということになりがちですので、もう滞納分のお金はあきらめて、とりあえず1日でも早く退去してもらって次の借主を見つけたいという大家は案外いるものなのです」

確かに、いくら“強制”執行といえど、執行官はあくまで公務員。ドラマでは伊藤沙莉演じる一般人が織田裕二演じる執行官に対して、「人の家にズカズカ入ってお金返せって、まるで闇金みたい」と非難するシーンがあったが、もちろん本物の闇金のような取り立てができるわけがない。

裁判所で、債務者はきちんと債権者にお金を返してくださいといった趣旨の判決が下され、法の下で正式に行われる強制執行でも、その債権額が必ず戻ってくるとは限らないということか。