外国人は新築マンションを買い占めているのか

国土交通省による国外に住所がある者による新築マンションの取得状況の調査結果を見ると、都心部ほど取得割合が高い傾向が確認されています。ただし、このデータについては、国土交通省の調査でも注意書きがなされていますが、各年の供給物件の特性によって年ごとの変動が大きい点には注意が必要です。

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2025年1~6月のデータでは、東京都全体で3.0％、東京23区で3.5％、都心6区で7.5％と、都心に向かうほど割合が高くなっています。都心6区で最も高いのは新宿区(14.6％)で、渋谷区(8.1％)、千代田区(7.7％)が続きます。都心6区以外では、北区(8.1％)、荒川区(7.7％)、台東区(5.4％)が比較的高い数値を示しています。

23区全体でみると、2018年以降、常に5％以上を維持しているのは千代田区と渋谷区のみで、この2区では外国居住者による購入が継続的に一定割合を占めています。

東京以外では、2025年1~6月のデータで大阪市4.3％、京都市2.5％と都心6区より低い水準ですが、札幌市や福岡市でも2％前後で推移しつつ増加傾向がみられ、この現象は東京、大阪だけの問題ではなくなりつつあります。

とはいえ、「円安もあり、外国人の富裕層が日本のタワマンを買っている」などと巷で噂されているほどには外国人の購入率は高くない印象です。

ただし、このデータを読み解く場合には注意が必要です。この調査結果には、新築時には国内の「法人」や「非居住の個人」が購入した住戸が、短期転売により外国に住所のある人の所有に変わった住戸は含まれていません。また、日本に居住する外国人による購入や、国内に所在する外資系法人による購入も含まれていません。

ですので、自著『マンション高騰の真実』でも述べた千代田区Aマンションや大阪市西区Cマンションの登記簿調査で見られたように、国内の法人や非居住の個人が新築時に取得し、それを外国居住者へ短期で転売するケースまで含めれば、国外居住者が実質的に取得している割合は、国土交通省の調査結果よりさらに高くなる可能性があります。

そう考えると、国外居住者の取得割合が14.6％に達した新宿区では、新築販売の段階だけでも外国居住の買い手に相当数の住戸が供給されたと言えます。

では、なぜ国土交通省は日本国内の在住外国人や外国資本の法人による取得状況も調査しないのか？　という疑問もわくと思います。それは、登記簿には所有者名と住所しか記載されていないからです。法人名や個人名から外資系・外国籍かどうかを推測することはできても、名前だけで正確に判定することは困難なのです。この点は、登記簿調査の限界と言えます。

このように現状では不動産登記制度で外国人の不動産所有の実態を把握することができません。このため、政府の方針として今後、不動産登記規則を改正し、所有権の移転登記等の際の申請情報に、新たに所有者となる者の国籍を追加し、内部情報として保有することが示されています。