中古マンションでも旺盛な短期転売
中古市場でも、そこに住みたいと家を探している実需の個人が主役とは言いがたい現実が見えてきました。
自著『マンション高騰の真実』では、2025年築の新築マンションとそのすぐ近くに約10年前に建てられたマンションの全住戸の登記簿情報を調査しました。対象に選んだのは、千代田区と大阪都心（西区）で類似した良好な住環境を持ち、子育て層に人気の小学校区にある大手デベロッパーが手がけた駅近のブランドマンションです。
千代田区Bマンション(2014年竣工)と大阪市西区Dマンション(2018年竣工)について、新築時から2025年12月までの所有者の変遷を左側から時系列的に示した図表にまとめたのが、図表「千代田区Bマンションの12年間の所有者の変遷」です。これを見ると、左側にいくにつれて、明らかに白色（自己居住者）がグレー（非居住の個人）や黒（法人）に置き換わっていることが一目瞭然です。
つまり、いずれも中古としての売買でも、物件の多くが住みたい人の手に渡っていなかったのです。
千代田区Bマンションでは、約12年間で30戸の売買がありました。ところが、そのうち購入者本人が住むために取得したとみられる住戸は11戸にとどまります。言い換えれば、売買のあった住戸の約3分の2は、住まない買い手(個人・法人)が買っていたということになります。
次に、中古で取得した法人の実態を確認すると、約36％は自社ウェブサイトが見当たらず、ネットで調べても情報が出てこない法人でした。自著でも述べたように、新築時のAマンションで見られた「顔の見えない買い手」は、中古市場にも現れていました。
この千代田区Bマンションで特筆すべきは、ここ5年間で短期転売が顕著に増えている点です。売買があった住戸の4割で法人による短期転売が行われていました。
さらに驚いたのは、誰もが知るような大手の不動産会社(マンションデベロッパーや仲介・販売会社)までもが、この中古マンションの短期転売に関与しているという事実です。しかも同一の大手不動産会社(このマンションの分譲会社ではない)が、同じマンション内で複数の住戸を買い取り、数か月で転売していました。
住宅政策の観点からみると、不動産会社等が中古住宅を買い取ってリノベーションを施したうえで再販する事業(買取再販事業という)は、築年数が古く、そのままでは売却しにくい物件を流通に乗せるという点では有益だと考えられています。
しかし、千代田区のBマンションのように、立地が良く、かつ築12年程度の物件であれば、買取再販業者を介さずとも売買が十分に成立するはずです。にもかかわらずこうした短期転売を目的とした事業者が間に入りこんでくることで、住宅価格をさらに押し上げている可能性があります。
こうした需要の高い物件での買取再販事業という名の短期転売は、率直に言えば、もはや宅地建物取引業というよりも、金融商品取引業として見なすべきではないかと思うのは筆者だけではないはずです。
もう一つ、見過ごせない発見がありました。愛知県に拠点を置くロボット製造会社がこのマンション内で4戸もの住戸を順次、中古で買取し、短期で転売していた点です(図表2-1の住戸番号B05・B07・B21・B26)。不動産業以外の法人までもが、資産保有ではなくキャピタルゲイン(値上がり益)狙いで中古マンションを取得・転売していたのです。
なお、このロボット製造会社が転売した買い手のなかには、台湾にある機械工業の法人が含まれており、驚くことに、この台湾の会社はすぐ近隣の新築の千代田区Aマンションでも1戸購入していました。
