【日銀がついに金融緩和政策修正】変動金利上昇に備えて、今から絶対にやっておきたい２つのこと

超低金利国・日本。その低金利の恩恵を受けているのが住宅ローンです。民間金融機関で住宅ローンを借りた場合、全期間固定金利なら0.9〜1.8％程度、変動金利なら0.3〜0.7％程度で借りられます。

しかし昨今、諸外国での金融引き締めの影響によって「住宅ローンの変動金利が急激に上がるのでは？」という心配がされているのも事実です。

そして12月20日、日銀は金融緩和を見直し、長期金利の上限を従来の0.25％程度から0.5％程度に変更するとしました。突然の発表に驚いた方も多いことでしょう。

今まさに変動金利でローンを借りている人は、どう対応したらよいのでしょうか。また、これから住宅を購入しようとしている人は、今購入しても本当に大丈夫？

複数物件を所有する不動産オーナーであり、1級ファイナンシャル・プランニング技能士の風呂内亜矢さんにうかがいました。

——欧米を中心に金利の引き上げが行われています。その影響で「住宅ローンの変動金利が大きく上がるのでは？」という声も聞きますが、それは本当なのでしょうか。

風呂内　難しいところですが、金利が急上昇する可能性はかなり低いと思います。金利を上げるべき局面では、国内で物価や給与などが上昇し、景気が過熱しているのが一般的です。しかし今の日本では、物価上昇は起きていても給与水準は上がらず、景気もよくありません。

また、日本は国債を多く発行しているので、その利回りが上がるのは好ましくないでしょう。今金利がすぐに大きく上げられてしまうた要素は少なく見えます（※）。

——ということは、変動金利の利用者はしばらく安心していてよいと…？

風呂内　そこまではいえないですね。そもそも変動金利は「変動する可能性が常にある仕組み」なので、金利変動リスクは否定できません。今は金利がどんどん上がっていくような可能性は低そうだけれど、絶対に上がらないとはいえないのです。

そのため「もし金利が上がったら返済できるのか」ということは下調べしておく必要があると思います。

——金利の上昇に耐えるために、まず何から確認したらよいのでしょうか。

風呂内　まず確認してほしいのが、変動金利の見直しルールです。ここでは、多くの方が利用している「元利均等返済」という返済方法のルールを説明します。

変動金利は通常半年ごとに金利が見直されます。一方、返済額は5年間固定され、5年経ったあとに返済額が変更されます。つまり、金利と返済額が変わるタイミングは異なることが多いのです。また、返済額が増える場合でも、前回の返済額の125％までしか上がらない「125％ルール」が適用されています。

——125％ルールがあると、返済額が極端に増えることがないので安心できる気がします。デメリットはあるのでしょうか。

風呂内　毎月の返済額の内訳は、借りたお金の「元金部分」と、金利によって変わる「利息部分」とで構成されています。変動金利が上がった場合、利息の割合が増えて元金の割合が減り、なかなか元金が減らないという状態に陥りやすくなりますね。

金利の上昇が激しく継続した場合などでは、月々の返済額では元金の返済までたどり着かず、利息部分も全額返済できないケースもあり得ます。そうして返せなかった元金はもちろん、利息も「未払利息」となり、返済義務が残ってしまうのです。

未払利息は、その後金利が減少して返済額内の割合に余裕ができたら支払いが進みますが、最悪の場合は完済時まで残ることがあるため、注意しておくとよいでしょう。

——もし変動金利が2％まで上がったら、どれくらい返済額が増えるのでしょうか。

風呂内　例えば、あなたが5,000万円の35年ローンを組み、変動金利が0.3％だったとします。現状の返済額は12.5万円です。

そのあと3年経過後に変動金利が2％まで上がった場合、本来の返済額は約16.1万円になります。しかし125％ルールがあるので、実際は15.6万円に抑えられます。以前よりも3.1万円アップです。

こういった返済額のシミュレーションは、家電量販店などで販売されている「金融電卓」や、インターネット上の試算サイトで計算できます。金融電卓は積み立てなどの複利計算もできるので何かと便利ですよ。まずは試算して、金利が上がったときに耐えられそうか確認してみてください。

——金利上昇に備えて、他にできることを教えてください。

風呂内　今できることは、主に2つあります。

1つ目は、資金の余裕を作っておくことです。住宅ローンを借りる際、変動金利にするか固定金利にするかで迷いませんでしたか？　もし上記の条件で1.0％の固定金利で組んでいたとしたら、毎月の返済額は14.1万円でした。

「本来は14万円ほど支払っていたのだから、毎月1.5万円は貯金しておこう」などと考え、多めに貯蓄しておくのがおすすめです。そして金利が上昇したタイミングで繰り上げ返済を行えば、返済額を下げたり未払利息の発生を防いだりできますよ。

2つ目は、固定金利の推移をチェックしておくことです。変動金利が上がってきた場合、固定金利への変更を考えると思いますが、実は、変動金利よりも固定金利の方がまめに調整されています。そのため「いざ固定金利にしようと思ったら、固定金利も相当上がっていた…」ということが起こり得るのです。

よって変動金利だけでなく固定金利の推移も定期的に確認しておき、金利上昇の気配を感じたら、固定金利への変更を本格的に検討するとよいでしょう。

——これから住宅購入を検討している人もいますが、今は購入してよいタイミングなのでしょうか？

風呂内　購入するタイミングは、住宅価格や住宅ローン金利の動向、住宅ローン控除の変更などの「外的要因」よりも、その人のキャリアや家庭環境、住宅に求める要素などの「内的要因」によって決めたほうがよいと思います。

例えば、都内の住宅価格は高騰しているため、買うには難しいタイミングかもしれませんが、住宅ローン金利は低い状況です。こうした状況を「買い時」だと捉えるかは、その人次第ですし、そもそもコントロールができません。また極端な話、どんなに外部要因がよい状況だったとしても、申込人が転職直後だったり病気をしていたりしたら、希望する金額は借りられないかもしれません。

住宅には「資産性」と「居住性」の二面があります。住宅を資産として捉えるなら、住宅価格が高いときに買うべきではないですし、住宅ローン金利は低いほうがよいでしょう。

しかしその家に住むことを重視するなら、自分のライフスタイルを叶えるエリアにあり、自分が満足できる物件なのか、自分の家計バランスを考えたときその住宅ローン返済額で妥当なのか、といったことを満たせば、自分にとってはよい選択になるでしょう。

「今、自分は家を買うタイミングなのか」「家に何を求めるのか」といった視点で検討してみてはどうでしょうか。

取材・構成／金指歩