投資家の出口戦略もあって積み上がる中古マンションの在庫
9月から三菱UFJ銀行と三井住友銀行が、住宅ローンの変動金利を引き上げた。変動金利は日本銀行の政策金利の影響を受けやすい。日銀は今年6月に政策金利を引き上げたが、9月に追加利上げの観測がくすぶっている。
つまり、住宅ローンの変動金利上昇がさらに広がる可能性があるわけだ。
固定金利は10年もの国債の利回り（長期金利）に強く影響されるが、この長期金利は30年ぶりに3％に達した。従って、基本的には変動金利から固定金利に乗り換えても簡単に負担は軽減できない。
1億円の住宅を頭金1000万円、借入額9000万円の35年ローンで購入すると仮定する。元利均等返済・ボーナス返済なしで、当初から金利1％で借りた場合と2％で借りた場合を比較すると、月々の返済額には約4万4000円、年間では約53万円の差が生じる。
金利上昇局面においては、住宅ローンや不動産投資ローンの返済負担が増すことに目が向きがちだが、見逃せないのは家賃収入や値上がりを期待してタワマンを購入していた投資家への影響だ。投資効率が悪化すれば売却を検討する所有者が増える。最終的には、中古市場の需給を緩める要因になり得るのだ。
マンションリサーチ株式会社は、東京の湾岸エリアにおける平均売出価格8000万円以上の高価格帯マンションの在庫推移を調査している。それによると、2025年1月に1050件だった在庫数は2026年4月に1500件まで積み上がっている。わずか1年強で約1.4倍に膨らんだのだ。
価格上昇局面では、転売による売却益を狙った住み替えや短期売買でも成約しやすい環境にあったものの、現在はその回転速度が明らかに鈍化しているという。
マンションリサーチの別の調査では、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区で、「値下げ率」と「販売日数」が2024年1月以降、2026年8月にどちらも最高水準に達したことを明らかにしている。つまり、中古マンションの値下げをしても成約までに時間がかかる傾向が強まっているのだ。
2024年は湾岸タワーマンションを中心に価格が高騰した時期だ。その時にタワマンを購入した人は、「住宅ローンの返済負担増」「売りたくても売れない」「想定していたよりも安い」という三重苦に苛まれる可能性がある。
